门槛大降！南京首轮土拍推20宗地，19幅取消配建租赁住房，其他多项条件放宽

南京2022年首批计划出让20宗地块，门槛起拍总价267.23亿元。大降地幅本次供地除了“质优量小”外，南京在限制条件和出让规则方面也出现了明显的首轮调整和放松。包括下调房企竞价保证金、土拍推宗集中取消租赁住房的取消其多配建要求、提高毛坯限价幅度等，配建被认为有助于提升市场信心，租赁住房提高房企拿地积极性。项条

“质优量小”提升房企拿地热情

3月24日，门槛南京市规划和自然资源局发布土地出让公告。大降地幅公告显示，南京南京今年首批拟集中供应20宗地块，首轮包括19宗涉宅地块及1宗商办地块，土拍推宗总起始价约267.23亿元，取消其多最高限价合计达303.56亿元，20宗地块报名时间为2022年4月13日-4月20日，限时竞价则定于4月22日进行。

其中，NO.2022G05地块起始价最高，为24亿元。该地块具体为雨花台区铁心桥街道横一路以北、迎江路以西地块，出让面积约3.49万平方米，土地用途为二类居住用地，最高限价约27.5亿元，商品住房（毛坯）销售均价为3.9万元/平方米。

2021年南京首次集中供地挂出52宗地块，起拍总价为866亿元，土地出让金高达992亿元。对比之下，今年南京首轮供地出让地块的数量不足上年的40%，计划出让金额也仅有去年同期的30%，“缩水”明显。

“质优量小。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩指出，本次南京仅出让20宗地块，且主要集中在主城区和江北新区、浦口以及江宁等市场活跃度较高的热点片区的高价值板块，如南部新城大校场片区、江北新区核心区、仙林板块、软件谷板块和铁心桥板块等。这些土地均为南京近期发展规划中的重点片区，“在唤起开发商热情的同时，也在稳步推进着城市的发展建设。”殷玉轩说。

南京房地产业协会也认为，供地数量减少一方面有利于各区域房地产市场达到新的供求平衡，推动外围板块新房库存的去化，促进区域房地产市场平稳健康发展；另一方面，当下房地产市场环境仍未出现实质性回暖，各企业销售端去化仍不理想，资金链仍较为紧张，本批次推出地块在数量上的“精简”和品质上的提升，有助于提升市场信心，提高房企拿地积极性，降低土地流拍率，迎来今年首次土拍“开门红”。

本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让。值得注意的是，在限制条件和出让规则上，南京本次供地也出现了明显的调整和放松。

《华夏时报》记者看到，此次多宗地块上调了毛坯限价。以“回炉地块”NO.2022G16为例，该地块在2021年南京第三批集中出让时的起拍价为14亿元，此次起拍价调整为13亿5000万，起始价直降5000万元。

上调毛坯限价的规定 “适当提高了地块的房地价差，使企业的利润空间进一步增加。”殷玉轩向《华夏时报》记者指出：“此种让利无疑是最直接、最受欢迎的，也足见南京本次土地出让的诚意。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华也解释说，这主要是出于拉大房地价差的考虑：“希望给开发商更多的利润空间。”

同时，除NO.2022G03地块需要最低配建租赁住房面积5000平方米之外，其他19幅地块集中取消了租赁住房的配建要求。对此，殷玉轩认为，这是南京此轮供地最大的亮点：“在拿地成本上直接给企业让利，而且更降低了企业在未来的规划、管理、和宣传上的隐形成本，这无疑会更加提升企业的拿地热情。”

此外，出让公告中，去年施行的“同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%”的规定也没有出现，取消了房企在同批次土拍中竞得地块数量的限制。不仅如此，部分地块的付款周期也做了适当的延长调整。殷玉轩指出，此举令企业在资金运转方面降低了不小的压力，这也是在尽可能的消除开发商们在资金方面的后顾之忧。

南京楼市低迷未能迎来“金三”

南京今年首批次集中供地调低出让门槛，其背后是去年下半年以来因“限制市场过热”而持续降温的南京楼市。

公开资料显示，自去年下半年以来，南京楼市的热度便一路下行，2021年上半年动辄“千人摇”的火爆场景早已不复存在，不少新开楼盘的报名人数甚至无法达到开盘摇号标准。

今年以来，南京楼市略有升温。根据国家统计局公布的数据，今年2月份南京新房价格环比上涨0.7%，同比上涨4.1%。同时，安居客数据显示，3月份南京二手房均价为2.79万元/平方米，环比上月涨幅为0.83%，但同比仍下降6.6%。

因疫情反复的影响，南京楼市未能如愿迎来“金三”。截至3月28日，南京网上房地产数据显示，南京商品房库存量达到73626套，处于高位；截至3月28日，南京今年新房成交量为20535套，而去年同期，全市新房成交量则已经超过3万套，同比降幅约为30%。

2月以来，不少城市的楼市调控政策有所放松，尽管南京未发布楼市新政，但首套房利率已经有所下降。据克而瑞南京机构总经理赵静波介绍，目前南京大部分银行的首套房贷利率已降至6%以下，基本稳定在5.5%-5.9%，且南京多家银行贷款额度充足，放款时间较此前也明显加快。

“信贷环境的宽松，有利于提振市场信心，预计后期合理购房需求也会逐步得到释放。”但赵静波也坦言，市场信心的完全恢复还需要过程，和更多的政策支持，毕竟无论是供应端还是需求端，利好政策的效果都需要一定时间的传导。短期内，购房者的观望情绪及行业流动性危机仍不能得到完全的解除。

赵静波认为，总体来说楼市回暖信号已经打响，在楼市整体环境基本稳定的情况下，一部分之前积压的需求有可能入场，推动市场在3-4月走出一波小阳春行情。

值得一提的是，近期多个城市发布了2022年首轮集中供地公告，其中不少城市都同南京一样降低了土拍门槛。

例如，3月23日，杭州市规划和自然资源局发布2022年首批住宅用地集中出让公告，共出让60宗地块，总面积3849亩，总起始价约 797.58亿元。而在出让条件方面，设定新的土地中止价、取消土地预公告和勾地，并在原有的“定品质”标准基础上增加两项要求等新的出让规则等。分析师陈立认为，土地集中出让规则整体有所改善，有利于提高房企参与积极性。

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